Informatiegebrek remt verduurzaming VvE-appartementen

Datadochter brainbay van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) berekende de meerwaarde van een groen energielabel bij appartementen. Uit het onderzoek blijkt dat een woning met energielabel A gemiddeld 9,5 procent meer waard is dan een vergelijkbaar appartement met label E.

Achterstand bij VvE’s
Zelfs 1 labelsprong, bijvoorbeeld van B naar A, leidt al tot een prijsstijging van 2 tot 3 procent. Opvallend is volgens het onderzoek dat dit ook geldt wanneer de verduurzaming via een lening is gefinancierd. ‘Een beter energielabel vertaalt zich bij appartementen relatief sterk in de verkoopprijs’, vertelt Rogier Weck, senior researcher bij brainbay. ‘Ook wanneer de verduurzaming met een lening is betaald, zien we geen aanwijzingen dat dit de verkoopprijs drukt.’

Toch lopen VvE-woningen achter op de rest van de woningmarkt als het gaat om verduurzaming. Begin 2023 had 16 procent van de VvE-woningen energielabel E, F of G, tegenover 14 procent bij woningen buiten een VvE. In gemengde VvE’s, met zowel huur- als koopappartementen, liep dit aandeel zelfs op tot 19 procent.

Onzichtbare voorbereiding
ING Research wijst informatiegebrek aan als een belangrijke oorzaak van deze achterstand. Kopers zien bij de aankoop van een appartement wel het energielabel, maar hebben geen zicht op hoever een VvE is gevorderd met de voorbereiding van verduurzaming. Dat traject neemt vaak jaren in beslag en omvat onder meer de hoogte van de opgebouwde reserves, de aanwezigheid van een verduurzamingsplan waarmee voldoende leden hebben ingestemd en de koppeling tussen onderhoud en energiemaatregelen. Relevante informatie is deels te vinden in jaarrekeningen en meerjarenonderhoudsplannen, maar veel kopers kunnen die documenten moeilijk zelfstandig interpreteren.

In woningadvertenties ontbreekt deze informatie daarom vrijwel altijd. ‘We zien dat verduurzaming bij appartementen loont, maar dat de waarde van de voorbereiding grotendeels onzichtbaar blijft’, licht Ellen Maes, sector banker Real Estate bij ING, toe. ‘Wie verwacht binnenkort te verhuizen, heeft nu mede daarom weinig reden om tijd en geld te steken in verduurzaming. Dit remt de verduurzaming van VvE’s af.’

Prikkel ontbreekt
Een bijkomend probleem zit in de manier waarop VvE-bijdragen worden gepresenteerd. Woningadvertenties tonen standaard de totale maandelijkse VvE-bijdrage, maar niet welk deel wordt gereserveerd voor toekomstige verduurzaming. Kopers zien de bijdrage daardoor als een extra woonlast in plaats van deels als een investering. Dat remt de bereidheid om binnen VvE-verband extra te sparen voor verduurzaming. VvE-leden die verwachten te verhuizen voordat de maatregelen worden uitgevoerd, hebben al helemaal weinig reden om mee te doen.

ING Research ziet 3 stappen om de impasse te doorbreken. Ten eerste betere informatie voor kopers: als zichtbaar wordt hoever een VvE is met sparen en plannen, zullen kopers bereid zijn meer te betalen voor beter voorbereide complexen. Dat schept op zijn beurt een prikkel voor VvE-leden om in actie te komen. Ten tweede gerichte steun voor financieel kwetsbare VvE’s, want in minder duurzame VvE-woningen wonen relatief vaker huishoudens met minder financiële ruimte. Daarbij is nog onvoldoende duidelijk of meer steun per huishouden nodig is of betere toegang tot bestaande financieringsregelingen. Ten derde passende duurzaamheidsverplichtingen, bij voorkeur gekoppeld aan natuurlijke onderhoudsmomenten in het meerjarenonderhoudsplan.

Inconsistentie in beleid
Maes wijst ook op een spanning in het huidige beleid. Verhuurders zijn verplicht hun woningen vóór 2029 te verduurzamen tot minimaal energielabel D, terwijl die eis niet geldt voor eigenaar-bewoners. Dat wringt, zeker in gemengde VvE’s met zowel huurders als eigenaren.

‘Een wortel-en-stokbenadering is nodig voor VvE’s, want betere informatie helpt, maar is niet genoeg. Omdat verduurzaming niet voor alle eigenaren even voordelig uitpakt, zijn aanvullende verplichtingen onmisbaar om te voorkomen dat plannen stranden door gebrek aan draagvlak’, aldus Maes.